Comment estimer un bien immobilier lors d’une vente entre particuliers ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Voici les réponses aux questions que vous vous posez.

Achat vente immobilier: fixer le juste prix, pourquoi c’est essentiel

Vous avez décidé de mettre en vente votre maison ou votre appartement? La première chose à faire avant même de penser à diffuser votre annonce sur un site entre particuliers ou tout autre support est de déterminer le prix de vente de votre bien. Cette étape est certainement l’une des plus difficiles mais aussi l’une des plus importantes car elle va conditionner la réussite ou l’échec de votre projet. En tant que vendeur, vous avez nécessairement un rapport affectif avec l’appartement (ou la villa) dans lequel vous avez vécu. Or ce lien ne doit pas vous pousser à surestimer sa valeur. Votre estimation doit se faire sur des critères objectifs et le prix doit correspondre à la valeur du marché. Les acheteurs sont aujourd’hui très au fait de l’actualité et ils ont une bonne connaissance des prix de l’immobilier. Si vous êtes au-dessus du prix du marché, vous n’aurez pas d’appels et n’arriverez pas à vendre (ce qui reportera votre projet d’achat si vous vendez pour acheter). En revanche, en déterminant dès le début le bon prix, vous vendrez dans des délais raisonnables. Gardez en tête que les particuliers à la recherche d’un bien à acheter ont une priorité qui est toute différente de la vôtre: ils souhaitent faire un achat au meilleur prix.

Comment estimer le juste prix de son bien immobilier

Pour estimer le bon prix de votre bien immobilier et vendre rapidement, plusieurs pistes sont à exploiter.

Commencez, même si vous avez le projet de vendre entre particuliers, par faire le tour des agences immobilières pour avoir une idée des prix pratiqués dans votre secteur géographique. Comparez les biens similaires au vôtre (même quartier, surface, exposition…) pour avoir une première impression.

Utilisez les sites d’estimation immobilière sur internet pour affiner votre tarif. Attention aux données que vous trouverez, certains sites utilisent les prix vendeurs, hors négociation, qui ne reflètent pas la réalité du secteur. Préférez les sites fiables comme celui des notaires de France (Immoprix pour la province et la Chambre des notaires de Paris pour la Capitale et l’Ile-de-France) qui se base sur les prix de vente une fois l’achat signé. Les chiffres sont plus représentatifs, malheureusement sur certains secteurs, le nombre de transactions est souvent insuffisant pour avoir des données.

N’hésitez pas à demander conseils à un professionnel. Vous pouvez demander une estimation à une agence (même si vous comptez diffuser votre annonce sur un site d’achat vente entre particuliers), à un expert ou à votre notaire. Toutes les transactions en France passant systématiquement par un cabinet notarial, les notaires ont une vision très juste et impartial du marché immobilier.

Trois façons d’estimer la valeur immobilière d’un appartement ou d’une maison

Il existe plusieurs façons de calculer le prix d’un bien.

La première méthode est celle de la comparaison. Elle consiste à comparer les biens similaires entre eux en y apportant quelques ajustements car deux maisons ou deux appartements ne sont jamais complétement identiques. Les particuliers qui souhaitent faire un achat utilisent souvent cette technique.

La deuxième méthode est celle par capitalisation. Elle repose sur le prix de location du bien. L’idée est d’estimer le loyer qu’il pourrait rapporter et, en fonction du taux de rentabilité, de définir le prix de vente. Admettons que votre maison en location vous rapporte 800 euros par mois et que le taux de rentabilité est de 3%. Un loyer de 800 euros par mois cela fait 9600 euros par an, divisé par 3%, cela donne un prix de vente autour de  300.000 euros. Il faut savoir que le taux de rentabilité dépend du secteur géographique et de la taille du logement. Un studio peut rapporter 10% qu’alors qu’un appartement de 4 pièces offre le plus souvent un rendement de 2%.

La troisième méthode est dite par composant. Elle consiste à décomposer la villa en plusieurs parties et de les estimer tour à tour: le terrain, la construction, la piscine… Attention, cette technique est souvent difficile à appliquer et peut être source d’erreur.

Les éléments qui font le prix de vente

Certains éléments font grimper ou baisser la valeur d’un bien. Parmi les critères les plus importants figurent :

  • L’emplacement. Un logement bien situé voit sa côte immobilière grimper. C’est le critère n°1 dans le prix. Une maison avec un grand terrain et des prestations haut-de-gamme n’aura pas la même valeur selon qu’elle se situe dans un quartier prisé ou à proximité d’une autoroute.
  • La surface habitable. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les petites surfaces se vendent plus chers au m² que les grandes. Compte aussi, au-delà de la taille du logement, l’agencement des pièces. Les espaces perdus comme les grands couloirs dévaluent le bien.
  • Les prestations annexes. Une terrasse ou un garage en ville, un ascenseur, une piscine, une cuisine fonctionnelle, une cheminée…la liste des petits plus qui font la différence est longue.
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